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Immobilien-Fachlexikon

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Stichwort English Beschreibung
Wirtschaftlichkeitsberechnung (Wohnungswirtschaft) evaluation of economic efficiency; calculation of profitability (housing industry) Mit Hilfe einer Wirtschaftlichkeitsberechnung wird das Verhältnis von Kosten und Erlösen eines Projektes ermittelt. In der Wohnungswirtschaft spielte die Wirtschaftlichkeitsberechnung insbesondere beim sozialen Wohnungsbau eine Rolle. Im Hinblick auf das Kostendeckungsprinzip wird dabei festgestellt, ob und inwieweit die laufenden Aufwendungen eines Wohngebäudes durch Mieterträge gedeckt werden. Für die Mieterträge war während des Geltungsbereichs des II. Wohnungsbaugesetzes als Obergrenze die Bewilligungsmiete zu berücksichtigen. Lag sie unterhalb der Kostenmiete, musste das Wohnungsunternehmen Aufwendungsverzichte hinnehmen, wenn es das Bauvorhaben durchführen sollte.

Grundlage ist die Ermittlung der Gesamtkosten des Bauvorhabens, aus denen sich die Abschreibung ergibt, und der Finanzierungsplan, dem die Kapitalkosten zu entnehmen sind.

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigte folgende laufende Aufwendungen: Kapitalkosten, nämlich
  • Fremdkapitalzinsen,
  • Erbbauzinsen,
  • Eigenkapitalzinsen,
  • begrenzt Tilgungsleistungen, die einen Tilgungssatz von 1% überschreiten (Tilgungen werden kalkulatorisch aus der Abschreibung finanziert).
Bewirtschaftungskosten, nämlich
  • Abschreibung (Gebäudeabschreibung 1%),
  • Verwaltungskosten (Pauschale),
  • Instandhaltungskosten (Pauschale) und
  • Mietausfallwagnis (2% der laufenden Aufwendungen),
  • Betriebskosten (Abrechnung durch Umlage),
  • Umlagenausfallwagnis (2% der Betriebskosten).
Die Summe aus Kapital- und Bewirtschaftungskosten wird als laufende Aufwendungen bezeichnet. Aus ihnen ließ sich die Durchschnittsmiete pro Quadratmeter Wohnfläche errechnen und daraus die Einzelmiete für jede Wohnung.

Änderungen in den Ansätzen z.B. der Verwaltungskosten oder der Instandhaltungskosten führen zur Fortschreibung der Kostenmiete im Rahmen von so genannten Teilwirtschaftlichkeitsberechnungen.

Auf Wohnraum, der seit 1.1.2002 nach dem Wohnraumförderungsgesetz gefördert wurde bzw. wird, ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht anzuwenden. An die Stelle der Kostenmiete tritt hier die vereinbarte Miete.

Rechtliche und sonstige Hinweise zu unserem Immobilien-Lexikon

Eine Gewähr für die Richtigkeit einzelner Betriffe wird von uns nicht übernommen. Wir empfehlen daher, sich bei entscheidungsrelevanten Begriffen und Definitionen nicht auf unser Lexikon zu verlassen. Es dient der allgemeinen Verständlichkeit von Betriffen, Nomenklatur, Fachausdrücken, die man in der Immobilien-bezogenen Literatur, Fachzeitschriften oder Artikeln allgemein wie auch in der Konversation mit Immobilienprofis, Schriftverkehr etc. findet. 

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Auch unrichtige Definitionen, oder eher noch: unvollständige Definitionen sind nicht auszuschließen. Manche Begriffe können mehrere Bedeutungen haben, für andere wiederum gibt es für die gleiche Sache einen anderen Fachausdruck. Auch hier sind landesübliche Unterschiede nicht auszuschließen. Auch ist die Fachsprache von Architekten, Baufirmen, Beamten oder Angestellten im Bauwesen nicht immer gleich. Und manche Begriffe - wie zum Beispiel Wohnfläche - sind zu unterschiedlichen Zeiten unterschiedlich definiert worden; daher empfiehlt es sich im Zweifelsfall auch, den zeitlichen Aspekt der Herkunft eines Begriffs zu klären.

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